税務会計
この記事は 2020/08/17 に投稿されました
不動産所得における事業的規模について
吉野拓朗
D-fasという会計コンサル会社の代表を務めています お客様に満足して頂くために「プロフェッショナルであること」をモットーにしています

不動産所得は事業的規模と業務的規模の2つに分けられます。どちらに該当するのかによって確定申告時の青色申告特別控除の上限額が65万なのか10万なのかといったように享受できるメリットが大きく変わります。

この記事では、不動産所得がある方向けに、事業的規模と業務的規模の定義と確定申告時のそれぞれのメリットの違いをご紹介します。


そもそも不動産所得とは?

不動産所得とは、不動産の貸付によって生じた収入がある場合に、その収入から不動産の必要経費を差し引いたものをいいます。

例えば、マンション経営を行っており毎月の家賃収入がある場合は、その収入は不動産所得となります。サラリーマンの方が副業として投資用でマンションを購入し、そこからの収入がある場合も不動産所得となります。

不動産所得の算出方法

不動産所得は下記の算出方法で求めます。

不動産所得 = 不動産に関わる収入 ー 必要経費

不動産に関わる収入というのは下記を指します。

・賃貸料収入

・共益費などの名目で受け取る電気代や水道代、ガス代

・敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの

・名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの

また、必要経費には以下のようなものを指します。

・固定資産税

・損害保険料

・減価償却費

・修繕費



事業的規模と業務的規模

不動産所得は事業の規模に応じて「事業的規模」と「業務的規模」の2つに区分されます。

この区分方法には明確な基準はなく、あくまでも「不動産の貸付けが事業的規模か否かの判定は、その貸付けが社会通念上事業と称するに至る程度の規模であるかどうかにより行うこと」とされています。

ただ、これでは納税者が判断に迷ってしまうため、下記のいずれかの条件に該当する場合、または、賃料収入の状況などからこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合は、事業的規模として、そうでない場合は業務的規模として区別されます。

<事業的規模の条件>

アパート・貸しマンションの場合は、貸与できる独立した室数が概ね10室以上であること
・所有不動産が独立した家屋の場合は、概ね5棟以上であること
・貸地の場合は、50件以上

<業務的規模の条件>

・事業的規模の条件に該当しない場合


事業的規模と業務的規模のメリット・デメリット

事業的規模と業務的規模の違いによって下記のようなメリットがあります。


事業的規模
業務的規模
青色申告特別控除65万円10万円
専従者給与
経費計上可能経費計上不可
不動産の除去等の損失全額経費計上可能不動産所得の金額を限度に経費計上可能
延納により利子税経費計上可能 
経費計上不可

これを見ていただくと事業的規模の方が特典が多いことがわかるかと思います。例えば、青色申告の場合の特別控除額65万円が適用されたり、不動産管理をしている家族に給与を支払った場合には、その給与を経費として計上することができるなどのメリットがあります。


[補足] 不動産所得は個人事業税の対象となります

個人事業税とは、「個人が営む事業」に対して課税される税金で、都道府県が課税主体となる地方税の一つです。課税所得に対してある一定の税率を乗算する事で税額が決定されます。不動産所得もその対象となります。

不動産所得の場合は税率は5%であり、下記の算出式で税額が求められます。

上記の通り「事業主控除」として290万円を差し引くことができるで、青色申告特別控除前の不動産所得が290万円以下の場合は個人事業税は課されないということになります。ただし、事業主控除は1年間で290万円になるため、年度の途中で開・廃業した場合は事業を行っていた月数分で按分することになります。

一方で個人事業税上の「不動産貸付業」に該当するとされる下記の条件にいずれも該当しない場合は、不動産所得が290万円以上であっても個人事業税が課されません。

アパート/貸しマンションの場合は、貸与できる独立した室数が概ね10室以上であること
所有不動産が独立した家屋の場合は、概ね10棟以上であること
貸地の場合は、10件以上もしくは貸付総面積が2千平方メートル以上であること

先ほど説明した事業的規模の定義とは少し異なります。そのため事業的規模ではなくとも個人事業税が課される場合がありますし、逆に事業的規模に該当しても個人事業税が課されない場合もあります。

※各都道府県では上記の基準に加えて独自の基準を設けている場合もあるので注意してください。


まとめ

この記事では、不動産所得がある方向けに事業的規模と業務的規模の定義とメリットについて説明しました。事業的規模か業務的規模か、どちらで申告すべきかの判断は難しい部分があります。もし判断に迷われるような場合は、税理士などの専門家にアドバイスを受けることをおすすめします。

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